深圳探索建立基礎設施領域不動產投資信托基金
6月21日上午，深交所上市大廳傳出陣陣響亮敲鐘聲，作為首批公募基礎設施信托基金，蛇口產園等4只基礎設施公募REITs（不動產投資信托基金）在深交所上市，另5只基礎設施公募REITs則在上交所上市。上市首日，9只基礎設施公募REITs交易活躍紛紛收漲，當天成交總金額達18.6億元。
在首批基礎設施公募REITs中，深圳上報的博時招商蛇口產業園、紅土創新鹽田港倉儲物流，以及協助上報的富國首創水務等3個項目已順利發行，占全國首批試點項目數的三分之一。去年，《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點首批授權事項清單》提出的“依法依規開展基礎設施領域不動產投資信托基金試點”。經過一年的努力，深圳交出了“亮麗答卷”。在業內人士看來，REITs不僅為普通投資者打開了低門檻投資基礎設施的“大門”，而且為基礎設施建設提供了一種新的直接融資支持。
提供產業發展的“深圳樣本”
“上市三周以來蛇口產園交易總體較為平穩，日換手率保持在1%以上且一直保持首批REITs中交易最為活躍項目之一。”蛇口產園REITs的基金經理博時基金基礎設施投資管理部王翹楚告訴記者，首批公募REITs分產權類和特許經營權類，對產權REITs，如倉儲物流、產業園區來說，其收益除租金收入等固定收益類的現金分派外，可能獲得底層資產價值上升帶來的增值收益，其產品更偏股性，更重要的是內生性增長和外延性增長。
所謂REITs，一般指“不動產投資信托基金”，是向投資者發行收益憑證，募集資金投資于不動產，并向投資者分配不動產運營與資產增值收益的一種投資基金。從國外實踐看，REITs已廣泛應用于交通、能源、市政、倉儲物流、大數據中心等基礎設施領域。
王翹楚表示，蛇口產園REIT的底層資產是蛇口網谷，主要投向萬融大廈和萬海大廈，都是通過“騰籠換鳥”引入戰略新興產業發展起來的，已由最初3萬平方米增長至目前42萬平方米，每平米產值由2000元增長至目前10萬元，總產值達到400億元，園區內配套設施完善，服務體系健全，產業聚集效應明顯。
“REITs長期發展的關鍵在于管理和運營能力，招商蛇口園區資產儲備豐厚，未來仍將持續開發和配需新的優質產業園資產，助力蛇口產園的長期價值提升。”王翹楚認為，蛇口產園REIT的發行，也將有利于投資再循環，未來培育成熟的園區資產將不斷裝入這只REIT基金，有利于深圳高科技產業集群，為城市更新、創新發展提供了一份真實的“深圳樣本”。
不斷探索獨具資源優勢
無論是對打通國內大循環，還是對推進供給側結構性改革，基礎設施行業的高質量發展都必不可少。記者從市發改委了解到，深圳在基礎設施投融資體制改革方面不斷進行探索，包括已被廣泛運用并有大量項目即將步入穩定運營階段的政府和社會資本合作(PPP)模式，先后出臺PPP實施方案、PPP項目庫管理以及PPP實施細則等文件，并設立PPP事務中心，為全國PPP模式發展探索新路、積累經驗。
在業內人士看來，公募REITs試點的開展不僅對中國基礎設施投融資體制帶來重大變革，同時也給PPP模式帶來新的機遇。國信證券公募REITs業務負責人余世暐認為，改革開放40多年來我國已在基礎設施領域形成了大量優質資產，基礎設施資產存量規模大，優質資產充足。REITs作為國際通行的配置資產，對底層資產有特殊要求。總體來說，底層資產必須滿足運營成熟穩定、收益相對明確、風險相對較低的要求，存量基礎設施資產恰能滿足以上要求。
“深圳在發展基礎設施REITs方面具有先天的優勢。”余世暐表示，深圳在“雙區”建設的背景下，擁有在全國范圍內獨具特色的政策優勢。反之，政策優勢給深圳培育基礎設施REITs優質資產提供了特殊機會，未來深圳要建設粵港澳大灣區大數據中心，支持深圳建設5G、人工智能室等重大創新載體，而這些新型基礎設施正是REITs試點政策支持的行業范圍。
更為重要的是，深圳龐大的經濟總量，高質量的企業，使得深圳聚集了大量優質的產業資源。REITs在試點期間對底層資產的規模和收益都有較高要求，項目首發的評估凈值原則上不低于10億元，預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%。“深圳的資源優勢，恰恰可以轉化為發展基礎設施REITs的優勢。”
降低門檻參與“大基建”成為可能
去年4月30日，國家發改委、中國證監會聯合印發《關于推進基礎設施領域不動產信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著國內公募REITs正式起步。深圳組織有關單位和各區（新區），認真開展基礎設施REITs項目謀劃、儲備、審核和申報工作，成功將優質項目納入全國首批基礎設施REITs試點。
時至今日，我國基礎設施已經儲備了相當可觀的體量，且一些基礎設施資產的收益穩定性非常高，目前，地方政府基礎設施資產存量也已經超過100萬億元，若粗略按照百分之一的證券化率來算，基礎設施REITs市場規模接近萬億元，基礎設施REITs市場發展潛力值得期待。萬億規模的基礎設施REITs將為基礎設施建設提供一種新的直接融資支持。
“我國首批公募REITs主要聚焦在重點區域的重點基礎設施行業，對于基礎設施建設來說，REITs帶來了一系列創新性改變。”余世暐表示，REITs不僅是一種融資手段，更是一種戰略性資本工具，使基礎設施企業在經營模式的選擇方面更具靈活性。此外，REITs還是一種新型資本運作平臺，其本質是基礎設施項目的IPO，不僅可以把現有的存量資產盤活，還可以以REITs作為未來資本運作的平臺和成熟項目的退出渠道，為企業形成“開發→培育→退出→開發”的投融資閉環提供了可行性。
“對公眾投資者而言，直接參與大規模政府投資項目，對收入和財富水平有著很高的要求，具有很高的購買門檻。”王翹楚表示，公募REITs降低了投資的參與門檻，為居民的財產性收入提供了可配置的標的，使得人人參與政府項目的資產配置成為可能。同時，不動產類資產流動性相較于股票、債券等傳統的金融產品較弱，而公募REITs為可上市交易的金融產品，投資于公募REITs能夠使得投資者在既投資于大型不動產項目的同時，也能夠保持一定的靈活性，有助于促進居民儲蓄轉化為投資。
公募REITs與普通公募基金的區別
公募REITs的載體為一種特殊的公募基金，與普通公募基金主要區別如下：
1.投資標的方面。公募REITs是限定于主要投資不動產的基金，目前試點的投資范圍包括倉儲物流、收費公路、信息網絡、產業園區等底層資產。而普通公募基金主要投資于股票市場、債券市場以及貨幣市場。
2.收益來源方面。公募REITs投資底層不動產，其收益來源于底層不動產的經營收益以及資產增值帶來的資本利得收益。而普通公募基金的收益來源主要是股票、債券等買賣實現的資本利得以及長期持有獲得的股息或利息。
3.運作模式方面。公募REITs以“公募基金+ABS”的交易結構投資持有底層不動產的項目公司，再通過基金管理人及資產運營機構對不動產的運營，獲得更好的經營收益及資產估值，從而為投資者帶來更高收益。而普通公募基金則依托于基金管理人的資產管理能力，通過對股票、債券等資產的靈活配置而為投資者帶來收益。
此外，公募REITs是封閉式公募基金、有特殊的擴募機制安排等。公募REITs具有流動性高、收益穩定、安全性強等特點，為大類資產配置提供了全新的選擇。公募REITs收益兼具“股性”和“債性”特征，即買賣價差收益體現“股性”，高比例強制分紅體現“債性”，從發達國家的經驗來看，這種特殊的收益特征使公募REITs有能力穿越經濟牛熊周期為投資人提供長期來看較為可觀的回報水平。（記者 鄒媛）
